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財産分与と住宅ローン

先日、財産分与について記事を書きましたが、、

【不動産】財産分与はいつまでに?

別件で相談の多い事項

離婚した元夫が住宅ローンを組んで所有している住居を、元妻が財産分与で取得したいというケースについて。
結論からいうと、元妻名義に変更することは非常にハードルが高いです。

なぜなら、元妻名義に変更しようとすると、住宅ローンの契約上、金融機関に連絡しないといけません。連絡しないで勝手に名義変更してしまうと契約違反になって、場合によっては、住宅ローン残金全額の一括返済を求められる可能性があるので、それはやめときましょう。。。

金融機関に連絡すると、大抵は、住居に設定されている抵当権の債務者を元妻に変更することを条件として提示されると思います。債務者を元夫から元妻に変更するのは簡単だろ!と思われるかもしれませんが、そうではなくて、元妻が新規で住宅ローンを組むのと同じような審査が待ち受けています。元妻が仕事をされていてある程度の収入のある方だと問題はないかもしれませんが、専業主婦やパートをされている方だと、まず審査は通りません。

じゃーどうするんだ?という話になりますが、元夫に住宅ローンを繰上完済してもらうか、元妻が親御さんから資金を融通してもらうなどして買い取る形にするなど、なかなか現実的な答えが出てきません。どのような方法をとるにせよ、単なる名義変更だけにとどまらず、税金の問題が発生する場合が多々あります。そもそも通常の財産分与で不動産を取得する場合でも、不動産の時価が上がっていれば譲渡所得税の問題もでてきますし、厄介なところです。

明確な答えも出せない記事になってしまいましたが、簡単な問題ではないということだけ知っておいてもらえたら…と思っております、、

ちなみに、話は少し変わりますが、たまに親の所有している土地に、自分名義の建物を新築されるお客様がいらっしゃいますが、それは「債務者となるお客様」と「土地所有者である親」が親族関係にあるので借入が可能であって、たとえば、さきほどの財産分与の話で、土地所有者が元夫の父である場合、元妻に収入があったとしても、元妻と元夫の父とは親族関係にないので、土地も取得しないと住宅ローンの債務者を元妻に変更することはできないです。非常に複雑な話になってきて、こちらも混乱してくるような話ですが、ご参考にしていただけるとうれしいです。

この記事は、あくまで私の経験談に基づいて書いているものであり、金融機関が異なれば、結論は若干変わることもありますので、その点はご了承ください。

司法書士 山森貴幸
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