⚫ 相続後に債務を完済した場合
団信加入の住宅ローンを借りているような場合、住宅ローンの債務者が亡くなった時に保険金によって住宅ローンが完済されることになります。
このように、相続が発生した後に抵当権が消滅する場合、相続登記をした後でなければ、抵当権抹消登記はできません。
⚫ 相続前に債務を完済していた場合
債務は完済したけれども、抵当権抹消登記をしないでいる間に所有者が亡くなってしまった場合、相続登記をしなくても抵当権抹消登記が可能で、抵当権抹消登記は、共同相続人全員 又は 相続人の1人が抵当権者と共同して申請をすることができます。
なお、この場合には相続を証する書面（戸籍等）も添付書類として法務局に提出する必要があります。
もちろん、この場合でも相続登記をした後に抵当権抹消登記をすることも可能です。
つまり、相続登記と抵当権抹消登記の先後は問いません。抵当権抹消登記の添付書類が変わるのみです。抵当権抹消登記の権利者は所有者なので、相続登記をした後に抵当権抹消登記をする場合は、抵当権抹消登記の権利者たる地位を相続登記後の所有者が承継しているという感じですね。
司法書士 山森貴幸