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売却時の譲渡所得税の居住用財産の特例

よく決済の場で質問を受けるんですが、不動産売却時の譲渡所得税は、基本的に、買った時の値段より高く売れたら、「利益」が出てるので、その利益に対して税金がかかります。

買った時の値段は、当時の売買契約書等で証明するわけですが、売買契約書を紛失されていると、取得費は売値の5%で計算されます。譲渡費用も差し引くことはできますが、それは無視してザクッというと売値の95%に税金がかかるイメージですね。

ただし、居住用不動産を売却した場合は特例があって、特例を使うと、3,000万円までの利益を0にしてもらえます。よく勘違いされてる方が多いのですが、購入時の売買契約書等が残っていて利益が出ていないことが証明できるなら税務申告が不要なのに対して、特例を使うためには税務申告が必要です。

また、特例を使って3,000万円まで控除されているだけで、利益(所得)が出ていることには変わりないので、翌年の社保料や介護保険料等に影響が出てきます。

「居住用不動産だから3,000万円までは税金かかりませんよー。」という説明は不十分です。注意が必要です。

皆さん購入時の売買契約書等は大切に保管して下さいね。

司法書士 山森貴幸

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