不動産鑑定の世界では、原則、単独所有より共有の方が評価額は低くなるそうです。
共有の場合に評価額が下がる理由は、単独所有であれば不動産を自由に使用・収益・処分することができますが、共有の場合は様々な制約があるからです。
たとえば、変更行為には共有者全員の同意が必要ですし、管理行為には持分の価格の過半数の同意が必要です。このような制約があることにより共有は単独所有に比べて経済的価値が低いものとして扱われます。共有減価と呼ばれるもので、共有者が多くなればなるほどその減価の程度は大きなものとなります。
共有状態が鑑定額の減価要素だとすると、強制競売の際の売却基準価額、ひいては銀行融資の際の担保価値の算定にも影響がありそうですね。
（共有物の変更）
第２５１条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を加えることができない。
（共有物の管理）
第２５２条 共有物の管理に関する事項（共有物に前条第１項に規定する変更を加えるものを除く。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
５ 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。
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京都市左京区 設立
司法書士 山森貴幸