農地法３条１項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。
農地法３条許可を受けないでした農地の売買契約は、その許可を法定条件として成立し、許可があればそのときから将来に向かって効力を生ずるが、許可のあるまではその効力は生じない（最判昭37.5.29）。
⇒ ①許可→②契約が原則なんですね。
許可のあるまでは農地の所有権移転の効力は生じないとするが、それは売買契約が何ら効力を生じないという意味ではなく、債権的効力は一定の範囲で発生しており、ただ、許可があるまでは、所有権移転等の効力は生じていないということを意味する（逐条農地法 P84）。
農地法３条１項の許可書が当事者に到達した後に売買契約をした場合には、売買契約が成立した日に所有権移転の効力が生じる。
農地法３条１項の許可書に権利を移転しようとする時期が記載されている場合であっても、農地売買契約がその記載日よりも後である場合には、所有権移転の日は売買契約の日である（登研494）。
以上、農地登記申請MEMO P109-111参照
農地法
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
第３条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第５条第１項本文に規定する場合は、この限りでない。
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司法書士 山森貴幸